Recht der Unternehmensgründung: Mietrechtsgesetz und Mietverträge

24.09.2010

08:50

Recht der Unternehmensgründung: Mietrechtsgesetz und Mietverträge

Miete ist die entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch. Die Pacht andererseits ist die entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch und zur qualifizierten Nutzung. Ein Raum beispielsweise dient nur dem Gebrauch. Wird nur dieser Raum überlassen, dann liegt Miete vor.

Wird hingegen neben dem Raum ein Unternehmen, ein Kundenstamm, eine Konzession oder ein Warenlager übernommen, dann handelt es sich um eine Pacht. Bei der Pacht wird also z.B. ein Unternehmen oder eine Arztpraxis zur entgeltlichen Nutzung überlassen.

Wichtig ist diese Unterscheidung durch das Anwendungsgebiet des Mietrechtsgesetzes. Dieses gilt nämlich nur bei der Geschäftsraummiete, nicht aber bei einer Unternehmenspacht.

Das Mietrechtsgesetz enthält vor allem detaillierte Kündigungsbestimmungen, die bei der Unternehmenspacht eben nicht anzuwenden sind. In der Folge werde ich nur auf die Miete eingehen, da die Pacht ein Themenbereich der Unternehmensübernahme und nicht der Unternehmensgründung ist.

Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG)

Bei der Miete stellt sich die Frage, auf welche Mietverhältnisse das Mietrechtsgesetz (MRG) überhaupt anwendbar ist. Das Mietrechtsgesetz gilt grundsätzlich für alle Wohnungen und für alle Geschäftsräumlichkeiten inklusive mitgemieteten Haus- oder Grundflächen (also auch inkl. Parkplätze).

Doch es gibt auch Ausnahmen, auf die das Mietrechtsgesetz nicht anzuwenden ist:

Mietgegenstände im Rahmen von Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmen
Dienstwohnungen
Gebäude, in denen sich nicht mehr als zwei selbständige Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten befinden, wobei entstehende Wohnungen bzw. Geschäftsräumlichkeiten aus dem nachträglichen Dachbodenausbau nicht hinzugezählt werden.

Beachte: Mieten Sie sich also in einem Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen bzw. Geschäftsräumlichkeiten ein und führen Sie keines der oben genannten Unternehmen, dann gelten für Sie als Mieter die Schutzbestimmungen des Mietrechtsgesetzes. Trotzdem sollten Sie den Mietvertrag nur dann unterschreiben, wenn Sie diesen gelesen und vor allem verstanden haben!

Zeitliche Geltung von Mietverträgen

Mietverträge können sowohl auf unbestimmte als auch auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden. Im Falle einer Befristung sieht das Gesetz zwingend den schriftlichen Vertragsabschluss vor – was aber auch bei unbefristeten Mietverträgen anzuraten ist.

Im Falle von Mietverträgen über Geschäftsräumlichkeiten kann die Befristung ohne zeitliche Ober- und Untergrenze festgelegt werden. In der Regel wird ein unbefristeter Mietvertrag mit kündigungsfreier Zeit vereinbart, das heißt in den ersten Jahren der Miete darf weder der Vermieter noch der Mieter (ohne Einverständnis des anderen) den Vertrag aufkündigen. Meist handelt es sich dabei um mindestens drei, zumeist aber fünf Jahre an kündigungsfreier Zeit.

Kündigung des Mietvertrages

Unterliegt das Mietverhältnis dem Mietrechtsgesetz (MRG), dann kann der Mieter grundsätzlich schriftlich kündigen. Der Vermieter kann den Mietvertrag jedoch nur gerichtlich aus wichtigem Grund kündigen; der Mieter genießt also einen gewissen Kündigungsschutz. Meist wird dabei im Mietvertrag eine gewisse Kündigungsfrist vereinbart. Z.B. kann vereinbart sein, dass das Mietverhältnis durch den Mieter nur unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist zum Ende eines Kalendervierteljahres gekündigt werden kann. Dies bedeutet, dass, wenn z.B. mit Ende Mai gekündigt wird, das Mietverhältnis erst am 31.12. des Jahres ausläuft (das Ende des Kalendervierteljahres wäre in diesem Fall nämlich erst der 30. Juni zuzüglich sechs Monate Kündigungsfrist).

Beachte: Außerhalb des Mietrechtsgesetzes kann das Mietverhältnis jedoch auch ohne wichtigen Grund vom Vermieter gekündigt werden. Deshalb ist es für den Mieter bedeutend besser, wenn das Mietverhältnis dem Mietrechtsgesetz unterliegt. Niemand möchte sich wohl kurzfristig nach einer anderen Geschäftsadresse umsehen müssen – schon gar nicht wenn die Mietobjekte zu diesem Zeitpunkt Mangelware sind.

Vergebührung von Mietverträgen

Unbefristete Mietverträge unterliegen einer Gebühr in Höhe von 1% des dreifachen Jahresmietwertes inkl. Betriebskosten. Befristete Mietverträge hingegen unterliegen einer Gebühr in Höhe von 1% des auf die vereinbarte Vertragsdauer entfallenden Mietzinses inkl. Betriebskosten. Der Mietvertrag muss dabei beim Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern angezeigt werden (und zwar vom Vermieter). Der Vermieter hat diese Gebühr in der Folge an das Finanzamt abzuführen (doch Sie als Mieter müssen diese Gebühr in der Regel zahlen).