03.09.2010

08:47

Recht der Unternehmensgründung: Kauf, Miete und Pacht (1)

Sicher fragen sich viele Gründer, ob es nicht besser wäre, die Geschäftsräumlichkeiten zu kaufen anstatt zu mieten – und umgekehrt. Gute Gründe sprechen sowohl für den Kauf als auch für die Miete.

Meist sind die Gründe wirtschaftlicher Natur. Für die Miete sprechen geringere Anfangsinvestitionen und eine vielfach höhere Flexibilität als beim Kauf. Für den Kauf wiederum spricht, dass Ihnen die Geschäftsräumlichkeiten dann selbst gehören und Sie damit tun und lassen können was Sie möchten. Bei der Miete hingegen müssen Sie sich am Vermieter orientieren, ob dieser beispielsweise Umbauarbeiten und wesentliche Änderungen toleriert oder nicht.

Die rechtlichen Konsequenzen, die vom Kauf und von der Miete ausgehen, erfahren Sie in diesem und in den weiteren Beiträgen.

Grundlagen zum Thema Kauf

Allgemeine Grundlagen

Der Kauf ist Austausch von Ware gegen Geld. Der Kauf kommt aber grundsätzlich nicht erst beim tatsächlich erfolgten Austausch zustande, sondern bereits bei erfolgter Einigung über Ware und Preis. Denn bereits mit der Einigung über Ware und Preis kommt die Verpflichtung zur Leistung zustande. Der Verkäufer ist mit diesem Zeitpunkt verpflichtet zu liefern und der Käufer ist verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis termingerecht zu bezahlen.

Der Kauf zielt dabei – anders als etwa die Miete und die Pacht – auf eine Änderung der eigentumsrechtlichen Zuordnung einer Sache ab. Das Eigentum an einer Sache geht hierbei vom Verkäufer auf den Käufer über – und zwar mit allen Rechten und Pflichten, die mit der jeweiligen Sache verbunden sind.

Gekauft werden können neben körperlichen Sachen (beweglich oder unbeweglich) auch unkörperliche Sachen wie z.B. Rechte. Selbst Forderungen von Unternehmen können angekauft werden (so genanntes Factoring). Beispiele für bewegliche körperliche Sachen wären z.B. die Geschäftsausstattung (z.B. Büroeinrichtung) und Handelswaren. Beispiele für unbewegliche Sachen wären etwa das Betriebsgebäude und das Grundstück auf dem sich das Betriebsgebäude befindet.

Risikoübergang

Eine wichtige Frage ist nun, wer wann das Risiko des Untergangs der Sache trägt – also beispielsweise wenn das Gebäude durch einen Brand untergeht (wenngleich es wahrscheinlich versichert ist). Gemäß der Gesetzeslage trägt – soweit eine Sache zufällig untergeht (das heißt ohne Verschulden einer Partei) – bis zum vereinbarten Übergabezeitpunkt der Verkäufer die Gefahr des Unterganges. Dieser muss zwar nicht mehr an den Käufer leisten, er hat aber in diesem Fall auch keinen Anspruch mehr auf den vereinbarten Kaufpreis.

Achtung: Dies gilt nur bei einer Stückschuld, jedoch nicht bei einer Gattungsschuld. Bei der Stückschuld (z.B. bei einem Betriebsgebäude) ist der Leistungsinhalt nach individuellen Merkmalen bestimmt – es handelt sich also nicht um ein Massengut. Die Gattungsschuld jedoch bestimmt sich nach generellen Merkmalen (z.B. ein bestimmter Wagentyp). Bei der Gattungsschuld befreit der zufällige Untergang der Sache den Verkäufer nicht von seiner Lieferverpflichtung, da er leicht eine Ersatzbeschaffung tätigen kann.

Nach dem vereinbarten Übergabezeitpunkt (bzw. nach tatsächlicher Übergabe, wenn kein Übergabezeitpunkt vereinbart wurde) geht die Gefahr vom Verkäufer auf den Käufer über. Dieser Gefahrenübergang geschieht deshalb, weil nur der tatsächliche Inhaber einer Sache diese vor Gefahren – insbesondere des Untergangs – schützen kann.

Beachte: Auch beim Annahmeverzug durch den Käufer geht die Gefahr des zufälligen Untergangs auf diesen bereits über. Selbst bei einem Untergang der Sache in Folge leichter Fahrlässigkeit durch den Verkäufer haftet bereits der Käufer – nicht jedoch bei grober Fahrlässigkeit oder gar Vorsatz des Verkäufers. Von einem Annahmeverzug spricht man im übrigen immer dann, wenn der Käufer die Ware nicht vereinbarungsgemäß zur vereinbarten Zeit und am vereinbarten Ort annimmt, obwohl die Ware vollkommen in Ordnung ist, also der vereinbarten Qualität vollends entspricht.

Eine Besonderheit hierzu stellt der Versendungskauf dar – das heißt die Ware wird durch den Verkäufer an den Käufer versendet. Hierbei gilt grundsätzlich, dass der Käufer das Risiko bereits bei Übergabe der Ware an den ersten Transporteur trägt. Bedingung: die Versendungsart muss verkehrsüblich sein. Geht also eine Sache bei der Versendung durch die Post zufällig unter, dann haftet der Käufer für den Kaufpreis.

Anfallende Steuern und Gebühren

Kauft ein Gewerbetreibender Betriebsräumlichkeiten, so löst dieser Vorgang Grunderwerbsteuer aus. Diese beträgt in der Regel 3,5% (2% zwischen nahen Angehörigen). Mitveräußerte Einrichtungsgegenstände unterliegen dann nicht der Grunderwerbsteuer, wenn ein eigenes Inventarverzeichnis über diese Gegenstände dem Kaufvertrag angeschlossen wird. Weiters ist bei einem Kauf von Betriebsräumlichkeiten eine Grundbucheintragungsgebühr in Höhe von 1% des Kaufpreises zu bezahlen.

Beachte: Zu den Begünstigungen in punkto Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr siehe mein Beitrag zum NeuFöG.

Das Eigentumsrecht

Wenn Sie ein Betriebsgrundstück kaufen, dann erwerben Sie Eigentum daran, wobei dieser Eigentumserwerb mit der Grundbuchseintragung vonstatten geht. Das Eigentum ist dinglich. Dinglich bedeutet, dass das Eigentum eine unmittelbare Herrschaft über eine bestimmte Sache gewährt und zusätzlich dieses Herrschaftsrecht absolut ist. Absolut heißt, dass dieses Recht gegenüber jedermann wirkt und das Eigentum dadurch gegenüber jedermann geschützt ist. Das Gegenteil hiervon wäre ein Vertrag. Ein Vertrag bindet nämlich nur die genannten Vertragsparteien untereinander aber niemanden sonst.

Das Eigentum ist das umfassendste Sachenrecht überhaupt. Wobei auch das Eigentumsrecht Einschränkungen erfährt. Vor allem zu erwähnen seien hier die Rechte der benachbarten Grundeigentümer. Nachbarn müssen nämlich wechselseitig aufeinander Rücksicht nehmen. Beschränkungen gelten hierbei vor allem für Betriebsanlagen mit hohen Lärm- oder Schadstoffimmissionen. Diese Immissionen müssen vom Nachbarn geduldet werden, sofern diese die Ortsüblichkeit nicht überschreiten bzw. wenn die betreffende Betriebsanlage behördlich genehmigt wurde (zumeist mit Auflagen). Meist wird den Nachbarn (bei Überschreiten der Ortsüblichkeit) ein Ausgleichsanspruch zugesprochen.

Damit das Eigentumsrecht seine Wirkung gegenüber jedermann entfalten kann, muss bekannt sein, dass jemand Eigentum über eine Sache hat (Publizität). Beim Kauf eines Betriebsgrundstückes wird diese Publizität durch die bereits angesprochene Grundbuchseintragung erreicht.

Das Grundbuch

Das Grundbuch wird von den Gerichten geführt und enthält Aufzeichnungen über die in Österreich gelegenen Grundstücke, deren Eigentümer und die mit dem Grundstück verbundenen Rechte und Pflichten. Wie das Firmenbuch ist auch das Grundbuch elektronisch geführt und über das Internet abrufbar. Wie das Firmenbuch besteht auch das Grundbuch aus einem Hauptbuch und einer Urkundensammlung. Die Eintragungen erfolgen nur im Hauptbuch. In der Urkundensammlung befinden sich die Urkunden auf Basis derer Eintragungen vorgenommen wurden. Zusätzlich besteht beim Grundbuch noch das Verzeichnis der gelöschten Eintragungen. Eintragungen werden nämlich nicht ersatzlos gestrichen, sondern in dieses Verzeichnis übertragen.

Wie beim Firmenbuch auch, gilt, dass man auf die Eintragungen ins Grundbuch vertrauen kann. Eintragungen haben also den Anspruch auf Gesetzmäßigkeit und Richtigkeit – ein dritter kann sich also auf die Eintragungen im Grundbuch berufen.

Der Aufbau des Grundbuches:

A-Blatt (Gutbestandsblatt): Hier finden sich Details zur Liegenschaft, wie Adresse, Fläche, Zu- und Abschreibungen, etc.
B-Blatt (Eigentümerblatt): Hier finden sich die Daten der Eigentümer, wie Namen und Anteilshöhen
C-Blatt (Lastenblatt): Hier finden sich Details zu den Belastungen der Liegenschaft, wie Pfandrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote, etc.

Die wichtigsten Grundsätze des Grundbuches sind:

Publizitätsprinzip: Jeder kann Einsicht nehmen ins Grundbuch (Ausnahmen bestehen beim Eigentümerblatt)
Vertrauensprinzip: Jeder kann auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der Eintragungen ins Grundbuch vertrauen.
Prioritätsprinzip: Wer zuerst kommt, malt zuerst. Je nach zeitlichem Einlagen ist die Rangordnung der Grundbuchseintragungen bestimmt. Wird eine Liegenschaft zugunsten von zwei Gläubigern verpfändet, so hat der ersteintragende Gläubiger Vorrang vor dem anderen – was vor allem bei eventueller späterer Pfandverwertung relevant sein kann. Umgekehrt gilt, dass, wenn jemand seine Liegenschaft unrechtmäßigerweise zweimal verkauft, nur jener Käufer Eigentum begründet, der als erster das Eigentum beim Grundbuch einverleibt hat.
Prinzip des bücherlichen Vormannes: Über dingliche Rechte an Liegenschaften kann nur derjenige verfügen (also z.B. das Grundstück verkaufen), der selbst als Berechtigter bzw. Eigentümer im Grundbuch aufscheint.

TIPP: Bei Abschluss des Kaufvertrages über Betriebsräumlichkeiten und Grundstücke gilt es aufzupassen. Es wäre nämlich möglich, dass der Verkäufer versucht, die Liegenschaft mehrfach zu verkaufen. Doch nur derjenige, der sich als erster im Grundbuch eintragen lässt, ist dann Eigentümer der Liegenschaft. Deshalb sollten Sie einen Liegenschaftskauf unbedingt bei einem Notar als Treuhänder durchführen. Dieser sorgt in seiner Funktion als Treuhänder dafür, dass der Verkäufer den Kaufpreis erst nach erfolgter Eintragung im Grundbuch erhält. So verhindern Sie, einem Betrüger aufzusitzen.